Дом шаг за шагом

6 Окт 2015 • 10:17 комментариев 106

5128

В предыдущих статьях проекта OSBB-inform речь шла о том, что наиболее эффективным механизмом управления общим имуществом в многоквартирном доме является осуществление такого управления именно посредством объединения его сособственников — ОСМД.

В данной статье мы более подробно поговорим о том, какие шаги необходимо сделать сособственникам, решившимся на создание ОСМД, с какими нюансами им придется встретиться, на какие особенности налогообложения ОСМД следует обратить внимание.

Алгоритм создания ОСМД подробно описан в Законе Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон № 2866). Стоит сделать оговорку о том, что 14.05.2015 г. в Закон № 2866 были внесены существенные поправки, потому, хотя Закон и действует с 2001 года, но с мая 2015 года вступила в силу обновленная процедура создания ОСМД. В об щем, новая процедура еще недостаточно апробирована на практике.

Предпосылки создания ОСМД

Закон № 2866 прямо предусматривает, что создание ОСМД во вновь построенных многоквартирных домах возможно лишь после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений.

Данная норма является прогрессивной, поскольку выступает неким предупредительным средством от ситуаций, когда недобросовестные застройщики создавали «карманное ОСМД» на этапе, когда право собственности на квартиры во вновь построенном многоквартирном доме зарегистрировали лишь несколько человек. Такое ОСМД могло в будущем отказывать другим совладельцам в принятии участников в состав данного ОСМД (или предусматривать огромные вступительные взносы), заключать соглашения с «карманными» ЖЭКами об обслуживании по завышенным тарифам и т.п.

!!! На сегодняшний день такие ситуации являются нежизнеспособными, учитывая также то, что Законом № 2866 отменена норма о членстве в ОСМД.

Ни одному сособственнику не может быть отказано в реализации своих прав в ходе принятия решений ОСМД.

Таким образом, начинать создание ОСМД во вновь построенном многоквартирном доме можно после того, как право собственности на половину и более квартир и нежилых помещений в данном доме зарегистрировано в установленном законом порядке.
Каким образом члены инициативной группы могут узнать о том, на сколько квартир и нежилых помещений в этом доме права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке, и кто именно является владельцами квартир в данном доме?
В соответствии со ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV, информация о правах на недвижимое имущество и их обременениях подлежит внесению в Государственный реестр прав. Государственная регистрация прав является обязательной.

Как получить данную информацию на практике?
Согласно п. 2 Порядка предоставления физическим и юридическим лицам информации из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, утвержденного постановленим КМУ от 24.12.2014 г. № 722, информация из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр прав) предоставляется в бумажной форме органом государственной регистрации прав нотариусом в виде информационной справки. Для этого госрегистратору или нотариусу (если он имеет доступ к Госреестру прав) следует предоставить соответствующее заявление, а требования касательно его оформления и бланк можно найти на официальном сайте Минюста:

• требования к оформлению заявлений;

• бланк заявления.

Заявителю будет выдана информационная справка из Государственного реестра прав, в которой будет указана информация о субъектах права собственности на квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, имеющиеся в Госреестре прав по состоянию на дату и время ее формирования. Стоимость оформления такой справки составляет 170 грн.

Отметим: подать соответствующее заявление можно и в электронной форме — с помощью специальной формы на официальном веб-сайте Укргосреестра.

Этапы создания ОСМД

В целом процедура создания ОСМД включает следующие этапы:

1) создание инициативной группы;

2) формирование реестра сособственников;

3) созыв учредительного собрания;

4) подготовка проекта Устава ОСМД;

5) проведение учредительного собрания;

6) проведение письменного опроса (при необходимости);

7) государственная регистрация ОСМД.

Обратите внимание: в одном доме может быть создано только одно ОСМД.

Остановимся более подробно на каждом из данных этапов.

Создание инициативной группы

Следовательно, чтобы создать ОСМД, на первом этапе необходимо сформировать инициативную группу, минимальная численность которой — 3 человека. В состав инициативной группы имеют право войти только владельцы квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому квартиросъемщики и арендаторы не могут быть инициаторами создания ОСМД. Исключение — если владелец съемной квартиры выдал им соответствующую доверенность.

Основной целью инициативной группы является созыв учредительного собрания, а также подготовительная разъяснительная работа, подготовка проектов документов для рассмотрения на учредительном собрании, запрос в Госреестр прав и т.п.

Для этого инициативная группа должна назначить дату проведения, время и конкретное место учредительного собрания. Закон предусматривает, что время и место проведения должны быть удобными для большинства возможных участников собрания.

Формирование реестра сособственников

Следующим шагом должно быть формирование инициативной группой реестра сособственников. Без наличия данных обо всех сособственниках инициативная группа не сможет законно организовать проведение учредительного собрания.

Объясним почему.

Во-первых, каждый сособственник имеет право быть уведомленным и принимать участие в собрании, поэтому нарушение такого права уже противозаконно.

Во-вторых, согласно ч. 9 ст. 6 Закона № 2866, решение о создании ОСМД, как и решения по иным вопросам, рассматриваемым учредительным собранием, будет считаться принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех сособственников.

Следовательно, если при создании ОСМД отсутствуют сведения о собственниках, которые бы подтверждали, что за соответствующие решения отдало свой голос действительно большинство сособственников, а не просто лиц, присутствующих на собрании, в дальнейшем такое собрание и принятые на них решения может быть признано проведенным вопреки закону (недействительным, незаконным, не состоявшимся и т.п.). Для того чтобы этого не произошло, следует точно убедиться, что «за» проголосовало большинство именно сособственников, а не жителей, зарегистрированных в квартирах лиц, родственников владельцев и т.п.

Как отмечалось, для формирования перечня всех сособственников представителям инициативной группы целесообразно обратиться к государственному регистратору (или нотариусу), чтобы получить информацию из Государственного реестра прав. Как это сделать, мы объяснили выше.

При этом заметим: Закон № 2866 не дает ответа на вопрос о том, как создать ОСМД в домах, в которых право собственности сособственников не внесено в Госреестр прав. Вопрос актуален, поскольку в Украине очень много домов старого жилого фонда, где проживают граждане, право собственности на квартиры в которых подтверждается бумажными правоустанавливающими документами, но информация об этом не внесена в Госреестр прав.

С практической точки зрения, в этих случаях членам инициативной группы следует обращаться непосредственно к лицам, проживающим в квартирах в таком доме, и устанавливать, кто является владельцем каждой квартиры.

Отметим: при осуществлении государственной регистрации ОСМД правоустанавливающие документы сособственников не проверяются. Однако невыяснение информации касательно отдельных владельцев квартир и неуведомление их о проведении учредительного собрания могут быть основанием для судебных исков отдельных недовольных граждан.

Для того чтобы минимизировать риски возникновения подобных проблем, рекомендуем сделать следующие шаги:

1) попытаться получить информацию из Госреестра прав, как мы описывали выше, — таким образом будет получена информация о владельцах определенной части квартир;

2) касательно прочих квартир — попробовать установить владельцев самостоятельно путем поквартирного обхода и т.п.;

3) проводить активную информационную работу с жителями, развесить объявления, распространить письменные уведомления в каждую квартиру. Уведомления следует вручать под подпись, а в случае невозможности — отправлять почтой, сохраняя доказательства отправления. Не лишним будет сделать объявление о собрании в местной газете.

Если инициативная группа со всем успешно справится, но по каким-то причинам не сможет уведомить отдельных владельцев, помехой на пути создания ОСМД это не станет. А претензии таких собственников, в т.ч. судебные иски, будут юридически несостоятельными (см. решение Автозаводского районного суда г. Кременчуга Полтавской области от 30.04.2014 г. по делу № 524/10639/13-ц , решение Апелляционного суда Тернопольской области от 30.06.2015 г. по делу № 607/19384/13 ). Нарушение же порядка уведомления может иметь негативные последствия, о них — далее.

Созыв учредительного собрания

Получив необходимую информацию о сособственниках, инициативная группа может перейти к подготовке и созыву учредительного собрания. Назначив дату проведения учредительного собрания, инициативная группа обязана проинформировать каждого сособственника об этом не менее чем за 14 дней до определенной даты. Уведомление должно быть оформлено в письменной форме.

Законом предусматривается 2 способа передачи уведомления сособственнику об учредительном собрании:

1) вручить «в руки» под расписку

или

2) почтовым отправлением (заказным письмом).

Какой из этих способов выбрать — решает сама инициативная группа. На практике часто комбинируют такие способы. Большинство уведомлений вручают лично, а тем лицам, у кого иное место жительства или, например, отказывается ставить подпись о получении уведомления — отправляют заказным письмом.

Нарушение процедурной нормы касательно уведомления всех сособственников может послужить основанием для судебного обжалования государственной регистрации ОСМД. Так, согласно постановлению Высшего хозяйственного суда Украины от 26.01.2011 г. № 11/250 отменена государственная регистрация ОСМД «Лісова пісня». Суд отметил:

«… как установлено апелляционным хозяйственным судом, протокол № 1 учредительного собрания собственников квартир и нежилых помещений в жилом доме по ул. Жукова, 33-а в г. Киеве от 11.11.2009 г. подписан лишь 5 лицами из 105 зарегистрированных на учредительном собрании и вопросы, рассматриваемые на учредительном собрании, отличаются от вопросов, которые планировалось рассматривать собранием согласно подписному листку сособственников квартир и нежилых помещений данного дома.

Апелляционный хозяйственный суд сделал вывод, что при создании ОСМД «Лісова пісня» нарушены требования ст. 6 Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома», поскольку не соблюдены требования касательно порядка уведомления владельцев о проведении учредительного собрания и требований касательно порядка принятия решения о создании объединения».

Изменение перечня вопросов повестки дня после письменного уведомления сособственников об учредительном собрании также может привести к обжалованию решений такого собрания и отмене государственной регистрации ОСМД. Не рекомендуем включать в повестку дня учредительного собрания вопросы неопределенного характера, например, «организационные вопросы», «иное», «разное», а вместо этого четко указать все вопросы, которые планируется рассмотреть. Для примера приведем образец уведомления сособственников о проведении учредительного собрания.

6

Проведение учредительного собрания

Следующим этапом в создании ОСМД является проведение самого учредительного собрания. Заседание собрания ведет председатель, избираемый большинством голосов присутствующих сособственников или их представителей. На учредительном собрании необходимо организовать подсчет голосов. Для этого из числа сособственников или их представителей можно выбрать счетную комиссию.

Остановимся более подробно на том, как происходит голосование. Решение на учредительном собрании принимается путем поименного голосования. Каждый сособственник (его представитель) в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Поясним это на примере.

В доме 120 квартир и нежилых помещений, общая площадь которых составляет 5000 кв.м. Гражданину П. принадлежит квартира А, ее площадь — 100 кв.м.

Рассчитаем, какова доля площади квартиры гражданина П. в общей площади квартир и нежилых помещений:

100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.

Следовательно, гражданин П. будет иметь 2% голосов на учредительном собрании.

Рекомендуем заранее, до проведения собрания, осуществить соответствующие расчеты и зафиксировать их, чтобы не пришлось тратить время на собрании. А перед началом собрания стоит на примерах объяснить присутствующим принцип подсчета голосов.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех сособственников. Решение оформляется личной подписью каждого проголосовавшего, с указанием результата голосования («за» или «против»).

Проведение письменного опроса

Раньше часто возникали ситуации, когда решение о создании ОСМД в ходе голосования не набирало достаточного количества голосов «за» или «против». На этот случай новой редакцией Закона № 2866 предусмотрен отдельный механизм — письменный опрос сособственников, не голосовавших на учредительном собрании. Данный опрос может быть проведен в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. При этом, если в течение указанного срока необходимое количество голосов «за» не набрано, решение считается непринятым.

Письменный опрос проводится инициативной группой. По желанию в нем также могут принять участие и другие сособственники. Письменный опрос выглядит так: сособственнику предлагают ознакомиться с текстом, в котором излагается предложение в виде резолюции, касательно которой участнику опроса предлагается ответить «за», «против» или «воздержался». Вопрос о создании ОСМД и утверждении устава должно иметь четкую и понятную формулировку, не допускаемую разных толкований.

Письменный опрос сособственников проводится путем собственноручного заполнения ими листков опроса, в которых указываются: день опроса, Ф.И.О. сособственника, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени сособственника (для представителей), ответ сособственника на вопрос «да», «нет» или «воздержался», личная подпись сособственника и лица, проводившего опрос.

Понятно, что принуждать в процессе проведения письменного опроса сособственников проголосовать «за» или «против» принятия соответствующего решения, а также вознаграждать их за это в любой форме запрещается.

Все результаты опроса фиксируются в протоколе собрания. Голоса, поданные в результате проведения процедуры письменного опроса, учитываются в ходе принятия решения и имеют такую же юридическую силу, как и голоса, поданные непосредственно на учредительном собрании. Листки письменного опроса сособственников нумеруются, прошнуровываются и прилагаются к соответствующему протоколу собрания.

Подготовка проекта устава ОСМД

Одновременно с принятием решения о создании ОСМД учредительное собрание утверждает его устав, поэтому проект данного документа следует подготовить заранее. Устав в двух экземплярах будет подписывать председатель учредительного собрания или любое другое уполномоченное собранием лицо, подпись на уставе следует заверить нотариально.

Устав ОСМД должен соответствовать требованиям, предусмотренным Законом № 2866. Устав является учредительным документом ОСМД. Устав объединения составляется в соответствии с типовым уставом, который утверждается центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

На сегодняшний день остается действующим Типовой устав объединения сособственников многоквартирного дома, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141. Однако согласно «Заключительным положенням» Закона № 417 уставы ОСМД, утвержденные до 1 июля 2015 года, действуют в части, не противоречащей Закону № 417. На практике госрегистраторы часто не принимают уставы, подготовленные по старому типовому образу. Встречаются 2 ситуации — госрегистраторы либо отправляют инициаторов ждать утверждения нового типового устава, либо принимают для регистрации «доработанный» устав, не противоречащий требованиям Закона № 417.

Поэтому упомянутый Типовой устав использовать в неизмененном виде точно не стоит. В целом при подготовке устава возможны 2 варианта.

Первый заключается в том, чтобы взять за основу типовой устав. При этом внести в него ряд изменений с целью приведения в соответствие с действующим законодательством: изъять все устаревшие положения о членстве в ОСМД, его условиях, порядке вступления и исключения и т.д., скорректировать нормы касательно состава имущества ОСМД, в частности, нормы относительно состава имущества сособственников с учетом действующего законодательства, дополнить соответствующие разделы о правах и обязанностях сособственников, доработать нормы касательно руководящих органов ОСМД и т.п.

Второй вариант более сложный — разработать новый устав, что мы и рекомендуем сделать. При этом к подготовке устава лучше привлечь специалистов, поскольку он должен учитывать специфику дома, его жителей, быть «жизнеспособным» и рассчитанным на реальное применение при решении практических ситуаций.

Закон определяет перечень данных, которые обязательно должны указываться в уставе:

• название и местонахождение объединения;

• цель создания, задачи и предмет деятельности объединения. ОСМД в соответствии с законом создается для обеспечения и защиты прав сособственников и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования общего имущества, обеспечения своевременного поступления денежных средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.

• уставные органы объединения, их полномочия и порядок формирования;

• порядок созыва и проведения общего собрания;

• периодичность проведения собрания;

• порядок голосования на собрании и принятия решений на них;

• перечень вопросов, для решения которых требуется квалифицированное большинство голосов;

• источники финансирования, порядок использования имущества и денежных средств объединения;

• порядок принятия сметы, создания и использования фондов объединения, включая резервные, а также порядок оплаты общих расходов;

• перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей;

• права и обязанности сособственников;

• ответственность за нарушение устава и решений уставных органов;

• порядок внесения изменений в устав;

• основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, разделения) объединения и решение имущественных вопросов, связанных с этим.

Обращаем внимание на то, что отсутствие хотя бы одного из вышеприведенных условий в уставе может привести к отказу в государственной регистрации ОСМД.

Устав может содержать другие положения, которые являются существенными для деятельности объединения и не противоречат требованиям законодательства.

Заметим: включение в устав сведений о составе сособствеников не является обязательным.

Государственная регистрация ОСМД

Моментом, с которого ОСМД считается созданным, является не принятие решения учредительным собранием о создании ОСМД, а государственная регистрация объединения. Поэтому государственная регистрация юридического лица является последним этапом в процедуре создания ОСМД.

Процедура государственной регистрации ОСМД аналогична государственной регистрации юридических лиц.

!!! Особенности регистрации ОСМД, предусмотренные постановлением КМУ «О реализации Закона Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» от 11.10.2002 г. № 1521, которым утвержден Порядок государственной регистрации объединений сособственников многоквартирного дома, на сегодняшний день не подлежат применению. Данный вывод подтверждается позицией Министерства юстиции Украины, изложенной в письме от 21.04.2015 г. № 961/22-15/19.3.

В соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей», для проведения государственной регистрации ОСМД как юридического лица уполномоченному учредительным собранием лицу необходимо подать государственному регистратору следующие документы:

• заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица;

• экземпляр оригинала (ксерокопию, нотариально заверенную копию) решения о создании ОСМД и утверждении его устава. Данным документом является протокол учредительного собрания;

• два экземпляра Устава ОСМД.

Отметим: законодательством не предусмотрено предоставление государственному регистратору списка сособственников объединения. Кроме того, подтверждать правоустанавливающими документами наличие права собственности на квартиры и нежилые помещения сособственников во время государственной регистрации ОСМД не требуется. Ответственность за достоверность сведений, указанных в представленных документах, возлагается на владельцев жилых (нежилых) помещений и заявителя.

Указанные документы могут подаваться государственному регистратору как лично, так и путем их передачи почтовым отправлением с описью вложения.

Государственному регистратору для проведения государственной регистрации запрещается требовать любые дополнительные документы.

Обратите внимание!

На сегодняшний день устранена проблема передачи дома с баланса на баланс при создании ОСМД, которая долгое время мешала нормальному началу функционирования ОСМД и предопределяла большое количество судебных споров. Теперь ОСМД нет необходимости принимать собственный дом на баланс и ждать от бывшего балансодержателя, когда он снизойдет подписать акт приемки-передачи.

Кроме того, бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания объединения, после государственной регистрации ОСМД в течение 3 месяцев должен передать ОСМД экземпляр технической и прочей предусмотренной законодательством документации на дом, а также документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей. Если такая документация отсутствует, бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет.

Насколько готовы будут бывшие балансосодержатели должным образом исполнять данную норму, покажет время, однако предусматривается, что в случае ее нарушения будут все правовые основания для их обязательства к этому, в том числе в судебном порядке.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев


Источник: http://www.osbb-inform.com.ua/ru/2015/10/06/63/



Закрыть ... [X]


Автобусная экскурсия «Необычные дома Москвы» от компании Конкурс шляп в детском саду

Дом шаг за шагом

Как нарисовать дом шаг за шагом. Как нарисовать сказочный

Дом шаг за шагом

Создание ОСМД : шаг за шагом к регистрации юридического

Дом шаг за шагом

Книга Дом, ремонт, дизайн, декор. Шаг за шагом Стил Клэр

Дом шаг за шагом

Шаг за шагом (Программа социальной адаптации детей)

Дом шаг за шагом

Построить дом из газоблоков в Санкт-Петербурге

Дом шаг за шагом

Эконометрика шаг за шагом Сводный каталог

Дом шаг за шагом

Как делать маникюр дома шаг за шагом?

Дом шаг за шагом

Намаз в дом. Обучение намазу

Дом шаг за шагом

Рисуем Дом Шаг за Шагом

Дом шаг за шагом

Cached